Under the current law of Vietnam, it is possible that “land use rights” (quyền sử dụng đất) are considered “immovable properties”. The following arguments support the view that land use rights are immovable properties under Vietnamese law:

• Land use rights (LUR) are property rights (quyền tài sản), which is a property (tài sản). Properties are divided into movable properties (động sản) and immovable properties (bất động sản). Immovable properties are defined to include: (i)  Land; (ii) House and construction work attached to land; (iii) Other properties attached to land, house or construction works; and (iv) other properties as stipulated by law.

• Regarding item (iv) above, LURs are stipulated under Article 5.4 of the Law on Real Estate Business 2014 as types of “immovable properties made available for trading” (bất động sản đưa vào kinh doanh). This view is also adopted by Dr. Do Van Dai in his book on Civil Code 2015.

• Regarding item (iii), Dr. Nguyen Minh Tuan considers LURs being immovable properties because they are “properties attached to land”.

• In the Court Precedent 26/2018, the Supreme Court has applied the 30-year limitation period for a claim for distribution of immovable property for the inheritance in dispute which includes LUR. Arguably, the Supreme Court has taken the view that LUR are immovable properties.

• The following arguments support the view that land use rights are not immovable properties under Vietnamese law:

• Based on the change in the wording of Article 5.4 of the Law on Real Estate Business 2014 in comparison with Article 6.1(b) of the Law on Real Estate Business 2006, it is no longer clear whether LUR are immovable properties made available for trading. The wording of Article 5.4 of the Law on Real Estate Business 2014 could be interpreted to mean: the land (the use right of which is permitted to be transferred, leased out or sub-leased out in accordance with the law on land) is immovable property made available for trading, and the LUR of such land is the direct tradable.

• The Civil Code 2015 does not make clear whether the property attached to land can be non-physically attached to such piece of land. Accordingly, there is a potential view that the Civil Code 2015 is referring to physically attached properties and LUR are not properties attached to land. This view might be supported by the wording of Articles 318.3, 325 and 326 of the Civil Code 2015 where there is a separation between LUR and properties attached to land (if LUR are considered properties attached to land, then such Articles should have used “other properties attached to land” in connection with LUR rather than “properties attached to land”).

This post is contributed by Le Thanh Nhat and edited by Nguyen Quang Vu.

Theo pháp luật Việt Nam hiện hành, có khả năng “quyền sử dụng đất” được coi là “bất động sản”. Các luận điểm sau đây hỗ trợ quan điểm cho rằng quyền sử dụng đất là bất động sản theo pháp luật Việt Nam:

·         Quyền sử dụng đất (QSDĐ) là quyền tài sản, cũng chính là tài sản. Tài sản được chia thành động sản và bất động sản. Các bất động sản được xác định bao gồm: (i) Đất; (ii) Nhà và công trình xây dựng gắn liền với đất; (iii) Các tài sản khác gắn liền với đất, nhà hoặc công trình xây dựng; và (iv) các tài sản khác theo quy định của pháp luật.  

·         Về mục (iv) nêu trên, QSDĐ được quy định theo Điều 5.4 của Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2014 dưới dạng “bất động sản đưa vào kinh doanh”. Quan điểm này cũng được Tiến sĩ Đỗ Văn Đại áp dụng trong cuốn sách về Bộ Luật Dân Sự 2015.

·         Về mục (iii), Tiến sĩ Nguyễn Minh Tuấn coi QSDĐ là bất động sản vì chúng là “tài sản gắn liền với đất”.

·         Tại Án Lệ 26/2018, Tòa Án Tối Cao đã áp dụng thời hiệu 30 năm đối với yêu cầu chia thừa kế bất động sản trong tranh chấp bao gồm QSDĐ. Có thể cho rằng, Tòa Án Tối Cao đã đưa ra quan điểm rằng QSDĐ là bất động sản.

Các luận điểm sau đây hỗ trợ quan điểm cho rằng quyền sử dụng đất không phải là bất động sản theo pháp luật Việt Nam:

·         Dựa trên sự thay đổi về câu chữ của Điều 5.4 của Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2014 so với Điều 6.1(b) của Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2006, không còn rõ liệu QSDĐ có phải là bất động sản đưa vào kinh doanh hay không. Câu chữ của Điều 5.4 của Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2014 có thể được hiểu là: đất (mà có quyền sử dụng được phép chuyển nhượng, cho thuê hoặc cho thuê lại theo luật đất đai) là bất động sản đưa vào kinh doanh, và QSDĐ của mảnh đất đó có thể giao dịch trực tiếp.

·         Bộ Luật Dân Sự 2015 không làm rõ liệu tài sản gắn liền với đất có thể, về mặt vật lý, không gắn liền với mảnh đất đó hay không. Theo đó, có thể có quan điểm cho rằng Bộ Luật Dân Sự 2015 đang đề cập đến các tài sản gắn liền về mặt vật lý và QSDĐ không phải là tài sản gắn liền với đất. Quan điểm này có thể được hỗ trợ bởi câu chữ của các Điều 318.3, 325 và 326 của Bộ Luật Dân Sự 2015 khi có sự tách biệt giữa QSDĐ và các tài sản gắn liền với đất (nếu QSDĐ được coi là tài sản gắn liền với đất, thì các Điều đó đáng lẽ nên dùng cụm “tài sản khác gắn liền với đất” khi nói đến QSDĐ thay vì “tài sản gắn liền với đất”).

Bài viết được đóng góp bởi Lê Thanh Nhật và biên tập bởi Nguyễn Quang Vũ.