In February 2020, the Ministry of Natural Resources and Environment (MONRE) issued a long-waited guideline regarding issuance Certificate of Land Use Rights, Ownership of Residential Houses and Assets attached to land (LURCs) for some new real estate products including condotel and resort villas. In particular, the MONRE confirms three important points below:

• Condotel (condo-hotel) and resort villas are regarded as tourism residences (such as tourism appartment and tourism villas) under the Law on Tourism. Accordingly, the land used for the development of these facilities for service provision purposes is categorized as “commercial and services land”. The confirmation by MONRE is consistent with our earlier as discussed Here.

• The Land Law 2013 already provides legal grounds for the use of commercial land. Accordingly, organisations may lease land from the State for a term of up to 50 years or, in special cases, 70 years to develop projects with commercial and service purposes; and

• LURCs for condotel and resort villas will be issued in accordance with the procedures on LURC issuance for non-residential construction works under the implementing regulations of the Land Law 2013. The provincial DONREs are responsible for reviewing the approved projects and issuing LURCs for land users and properties owners where they satisfy conditions to be issued with LURCs.

  The above is not new but what important is that the MONRE, as the ministry in charge of national land administration, confirmed the nature of land used for condotel and resort villa development as the non-residential land. Some implications of this include:

• Foreign individuals are not eligible to purchase, hire purchase, receive donation or inherit condotel/ resort villas because they are not residential houses which foreign foreigners are eligible to own in accordance with the residential housing law;

• The land used for purpose of condotel or resort villas development should be used in the form of land leased (thuê đất), not land allocated (giao đất) by the State, except where the real estate developers have land allocated by the State before 1 July 2014;

• It remains unclear whether condotel building will be not treated as apartment building under the Residential Housing Law;

• Purchasers of condotel/ resort villas may only use the land for a definite duration, not on a stable and long-term basis as residential land.

• In cases of condotel/ resort villas projects where the project owners signed sale and purchase contracts of condotel/ resort villas with clients being foreign individuals, they should convert the contracts into another form, for example, long-term leasing contracts; and

• In practice, the provincial People’s Committee allows the real estate developer  of some resort projects to convert the project land from “land leased by the State” to the “land allocated by the State”. It is not clear whether in light of the new guidance, the real estate developers in this case and any other similar cases must convert the land back to “land leased from the State” in order to obtain LURCs for the clients purchasing products of the projects.

Written by Nguyen Bich Ngoc and edited by Nguyen Quang Vu.

Vào tháng 2 năm 2020, Bộ Tài nguyên và Môi trường (BTNMT) đã ban hành một hướng dẫn được chờ đợi từ lâu về cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất, Quyền Sở Hữu Nhà Ở và Tài sản gắn liền với đất (GCNQSDĐ) đối với một số loại sản phẩm bất động sản mới như condotel và biệt thự nghỉ dưỡng (resort villa). Cụ thể, BTNMT xác nhận ba điểm quan trọng dưới đây:

·        Condotel (condo-hotel) và resort villa được coi là cơ sở lưu trú du lịch (như căn hộ du lịch và biệt thự du lịch) theo Luật Du Lịch. Theo đó, đất được sử dụng để phát triển những công trình này cho mục đích cung ứng dịch vụ được phân loại là “đất thương mại, dịch vụ”. Xác nhận của BTNMT nhất quán với quan điểm trước đó của chúng tôi được thảo luận tại Đây.

• Luật Đất Đai 2013 đã quy định các cơ sở pháp lý cho việc sử dụng đất thương mại. Theo đó, các tổ chức có thể thuê đất từ Nhà Nước với thời hạn không quá 50 năm, hoặc, trong các trường hợp đặc biệt, không quá 70 năm để phát triển các dự án với mục đích thương mại và dịch vụ; và

• GCNQSDĐ cho condotel và resort villas sẽ được cấp theo thủ tục cấp GCNQSDĐ cho công trình xây dựng không phải nhà ở theo các quy định hướng dẫn thi hành Luật Đất Đai 2013. Sở Tài nguyên và Môi trường các tỉnh có trách nhiệm rà soát các dự án đã được phê duyệt và cấp GCNQSDĐ cho người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản nếu họ thỏa mãn các điều kiện để được cấp GCNQSDĐ.

Các điểm trên không mới nhưng điều quan trọng đó là BTNMT, với tư cách là bộ chịu trách nhiệm quản lý hành chính về đất đai trên toàn quốc, đã xác nhận bản chất của đất sử dụng cho phát triển condotel và resort villas không phải là đất ở. Một số hệ quả của nội dung xác nhận này bao gồm:

• Các cá nhân nước ngoài không đủ điều kiện mua, thuê mua, nhận tặng cho hoặc thừa kế condotel/ resort villa vì chúng không phải là nhà ở mà người nước ngoài được phép sở hữu theo luật nhà ở;

• Đất sử dụng cho mục đích phát triển condotel hoặc villa sẽ được sử dụng dưới dạng đất được Nhà Nước cho thuê, mà không phải đất được giao, ngoại trừ trường hợp các chủ dự án bất động sản đã có đất được Nhà Nước giao trước ngày 1 tháng 7 năm 2014;

• Việc tòa nhà condotel có bị coi là tòa nhà chung cư theo Luật Nhà Ở hay không vẫn không rõ ràng;

• Người mua condotel/ resort villa có thể chỉ được sử dụng đất trong một thời hạn xác định, không phải trên cơ sở ổn định và lâu dài như đất ở.

• Trong trường hợp chủ đầu tư các dự án condotel/ resort villa đã ký hợp đồng mua bán condotel/ resort villa với khách hàng là cá nhân nước ngoài, chủ đầu tư nên chuyển đổi các hợp đồng mua bán đã ký sang thành một hình thức khác, ví dụ, hợp đồng cho thuê dài hạn; và

• Trên thực tế, [một số] Ủy Ban Nhân Dân cấp tỉnh [đã] cho phép chủ đầu tư dự án bất động sản của một số dự án khu nghỉ dưỡng (resort) được chuyển đổi đất dự án từ “đất được Nhà Nước cho thuê” thành “đất được Nhà Nước giao”. Không rõ liệu theo hướng dẫn mới, các chủ đầu tư dự án bất động sản trong trường hợp này và các trường hợp tương tự có phải chuyển đổi đất thành “đất được Nhà Nước cho thuê” để xin cấp GCNQSDĐ cho khách hàng mua sản phẩm của dự án hay không.

Bài viết được thực hiện bởi Nguyễn Bích Ngọc và do Nguyễn Quang Vũ biên tập.