To protect buyers in a residential house project, the Law on Real Estate Business 2014 requires the developer to provide a buyer with a bank refund guarantee. If the developer fails to deliver the house within the agreed schedule, the buyer could get back its advance payment from the refund guarantee. However, there are several ways which a developer may use to water down the protection provided by law. For example,

·         A developer may encourage a buyer to “waive” the right to be issued with a bank refund guarantee (e.g., by offering a discount on the sale price);

·         A developer may only procure a refund guarantee for the obligations to return the advance payment made by the buyer but not the obligations to pay the penalty or interests accrued on such amount;

·         For buyers of villas, the developer may only procure a refund guarantee for the value of the construction part of the villas (but not the value of the land); and

·         A developer may put onerous documentary conditions for the buyer to be able to claim a repayment from the bank refund guarantee. This is because the law does not make clear whether the refund guarantee should be a demand guarantee.  

By Nguyen Quang Vu.

Để bảo vệ người mua trong một dự án nhà ở, Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2014 yêu cầu chủ đầu tư cung cấp cho người mua một bảo lãnh hoàn trả tiền mua nhà của ngân hàng. Nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà theo lịch trình đã thỏa thuận, người mua có thể lấy lại khoản thanh toán trước từ bảo lãnh ngân hàng. Tuy nhiên, có một số cách mà chủ đầu tư có thể sử dụng để hạn chế cơ chế bảo vệ được quy định theo luật này. Ví dụ,

 · Chủ đầu tư có thể khuyến khích người mua “từ bỏ” quyền được cấp bảo lãnh hoàn trả ngân hàng (ví dụ: bằng cách đề nghị giảm giá bán);

 · Chủ đầu tư có thể chỉ cấp bảo lãnh ngân hàng cho các nghĩa vụ hoàn trả khoản thanh toán trước của người mua mà không bảo lãnh nghĩa vụ trả tiền phạt hoặc tiền lãi tích lũy trên số tiền đó;

 · Đối với người mua biệt thự, chủ đầu tư có thể chỉ cấp bảo lãnh ngân hàng cho giá trị của phần xây dựng của biệt thự (mà không gồm giá trị của đất); và

 · Chủ đầu tư có thể đưa ra các điều kiện về giấy tờ gây khó khăn cho người mua trong việc yêu cầu hoàn trả từ bảo lãnh ngân hàng. Điều này là do pháp luật không làm rõ liệu bảo lãnh hoàn trả có phải là bảo lãnh thanh toán vô điều kiện hay không. 

  Bài viết được thực hiện bởi Nguyễn Quang Vũ.