Article 14 of the Law on Real Estate Business 2014 has the title “Entities which can purchase, receive assignment, lease, hire-purchase (thuê mua) real esates from real estate companies”. Article 14.2 of the Law on Real Estate Business 2014 provides that a foreign-invested enterprise (FIE), as a customer of a real estate company, is allowed to “purchase, hire-purchase houses, construction works to use for offices or business facilities in accordance with use function of such houses, construction works”. Article 14.2 does not include “leasing from real estate companies” from the permitted scope of purchase by an FIE. Technically, this could mean that an FIE is not allowed to lease office from real estate developers in Vietnam.
However, this technical conclusion is contrary to the fact that in practice, many FIEs, especially those in service sectors, regularly lease offices from real estate developers. Accordingly, the wording of Article 14.2 of the Law on Real Estate Business 2014 seems to be a drafting mistake rather than an actual intention of draftsman of the Law on Real Estate Business 2014. 
In any case, restricting an FIE from leasing office from a real estate developer is unreasonable because:
·       if foreign organisations could lease all types of real estate for use, then an FIE should also be entitled to the same treatment; 
·       if an FIE is permitted to purchase or lease-purchase construction works, then, logically, they should also be permitted to lease such construction works from developers; and
·       this restriction (if it is true) is inconsistent between provisions of the Land Law 2013 regarding FIEs' capacity to lease real estate. For instance, under the Land Law 2013, a FIE may sub-lease infrastructure attached to land from an industrial zone developer. 
By Nguyen Hoang Duong and edited by Nguyen Quang Vu.

Điều 14 của Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2014 có tiêu đề “Đối tượng được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản”. Điều 14.2 của Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2014 quy định rằng một doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (FIE), với tư cách là khách hàng của một doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, được phép “mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng để sử dụng làm văn phòng làm việc hoặc cơ sở kinh doanh theo đúng công năng sử dụng của nhà, công trình xây dựng đó”. Điều 14.2 không bao gồm việc “thuê từ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản” trong phạm vi được cho phép mua của một FIE. Về câu chữ, điều này có thể có được hiểu là một FIE không được phép thuê văn phòng từ các chủ đầu tư bất động sản tại Việt Nam.

Tuy nhiên, kết luận về mặt câu chữ này là trái ngược với thực tế là trong thực tiễn, nhiều FIE, đặc biệt là những FIE hoạt động trong lĩnh vực dịch vụ, thường xuyên thuê văn phòng từ các chủ đầu tư bất động sản. Theo đó, câu chữ của Điều 14.2 của Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2014 dường như là một lỗi soạn thảo hơn là chủ ý thực sự của người soạn thảo Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2014.

Trong bất kỳ trường hợp nào, việc hạn chế một FIE thuê văn phòng từ một chủ đầu tư bất động sản là bất hợp lý bởi vì:

·       Nếu các tổ chức nước ngoài có thể thuê tất cả các loại bất động sản cho mục đích sử dụng, thì FIE cũng nên được hưởng quyền tương tự;

·       Nếu một FIE được phép mua hoặc thuê mua các công trình xây dựng, thì về logic, FIE cũng nên được phép cho thuê các công trình xây dựng đó từ các chủ đầu tư; và

·       Hạn chế này (nếu là thật) không nhất quán với các quy định của Luật Đất Đai 2013 về khả năng thuê bất động sản của các FIE. Chẳng hạn, theo Luật Đất Đai 2013, FIE có thể cho thuê lại cơ sở hạ tầng gắn liền với đất từ một chủ đầu tư khu công nghiệp.

Bài viết được đóng góp bởi Nguyễn Hoàng Dương và được biên tậpbởi Nguyễn Quang Vũ.